בעת מכירת נכס מקרקעין, לא תמיד נמכר רק המבנה הקיים.
במקרים רבים העסקה כוללת גם זכויות בנייה נוספות – וזכויות אלו עשויות להיות חייבות במס נפרד.
מיסוי זכויות בנייה נוספות הוא נושא מורכב, שרבים לא מודעים אליו, ולעיתים מוביל לתשלום מס גבוה מהנדרש אם לא מתבצע חישוב נכון.
במאמר זה נסביר:
- מהן זכויות בנייה נוספות
- איך הן ממוסות
- מתי ניתן להפחית את המס
- ואילו טעויות נפוצות גורמות לתשלום יתר
מהן זכויות בנייה נוספות?
זכויות בנייה נוספות הן הפוטנציאל התכנוני של הנכס, מעבר למה שכבר בנוי בפועל.
לדוגמה:
- אפשרות להוספת קומה
- הרחבת דירה
- בניית יחידת דיור נוספת
- ניצול אחוזי בנייה שטרם מומשו
זכויות אלו נחשבות לנכס כלכלי בפני עצמו – ולכן יש להן משמעות מיסויית.
למה בכלל יש מיסוי על זכויות בנייה?
כאשר מוכרים נכס:
- חלק מהתמורה מיוחס למבנה הקיים
- וחלק מהתמורה מיוחס לזכויות הבנייה שלא נוצלו
רשות המסים רואה בזכויות הבנייה נכס נפרד, ולכן בוחנת:
- האם החלק הזה זכאי לפטור
- או שמדובר בשבח חייב במס
מיסוי זכויות בנייה בדירת מגורים
כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה:
- הפטור ממס שבח חל בדרך כלל על שווי הדירה הקיימת
- אך לא תמיד חל על זכויות הבנייה הנוספות
במצב כזה:
- חלק מהשבח פטור
- וחלק נוסף (שווי זכויות הבנייה) עלול להיות חייב במס שבח
זהו אחד המקרים הנפוצים שבהם אנשים מופתעים מגובה המס.
איך מחשבים את המס על זכויות בנייה נוספות?
החישוב מתבצע כך:
- קובעים את שווי המכירה הכולל
- מעריכים מהו החלק המיוחס לדירה הבנויה
- מעריכים מהו החלק המיוחס לזכויות הבנייה
- בודקים איזה חלק פטור ואיזה חלק חייב במס
במקרים רבים נדרש:
- שמאי מקרקעין
- או חוות דעת מקצועית
כדי לבצע חלוקה נכונה.
מתי ניתן להפחית את המס על זכויות בנייה?
1. שווי זכויות בנייה נמוך
אם שווי זכויות הבנייה נמוך יחסית:
- ייתכן שההשפעה המיסויית מוגבלת
- ולעיתים ניתן להקטין את החבות באמצעות חישוב נכון
2. מכירה שלא מממשת בפועל את הזכויות
כאשר הקונה אינו מתכוון לנצל את זכויות הבנייה:
- ניתן לטעון שחלק התמורה עבור הזכויות נמוך יותר
- דבר שעשוי להשפיע על המס
3. טעויות בשומה המקורית
במקרים רבים:
- יוחס שווי מופרז לזכויות הבנייה
- מבלי הצדקה תכנונית או כלכלית
במצב כזה ניתן:
- להגיש השגה
- או לבקש תיקון שומה ואף החזר מס
מיסוי זכויות בנייה במגרשים ובנכסים שאינם דירת מגורים
בקרקע ריקה או בנכס שאינו דירת מגורים:
- אין פטור ממס שבח
- וכל השבח, כולל זכויות הבנייה, חייב במס
עם זאת, גם כאן:
- אופן חישוב השבח
- תקופת ההחזקה
- והוצאות מוכרות
יכולים להשפיע משמעותית על גובה המס.
טעויות נפוצות במיסוי זכויות בנייה נוספות
- הנחה שכל המכירה פטורה ממס
- אי־הפרדה בין שווי הדירה לשווי הזכויות
- הסתמכות על שומה לא מדויקת
- ויתור על השגה או בדיקה מקצועית
טעויות אלו עלולות לעלות בעשרות אלפי שקלים.
האם ניתן לקבל החזר מס בגין מיסוי זכויות בנייה?
כן. אם:
- שולם מס שבח על זכויות בנייה שלא היה צריך לשלם
- או שהשבח חושב בצורה לא נכונה
ניתן להגיש:
- בקשה לתיקון שומה
- ובמקרים מתאימים – לקבל החזר מס
ניתן לעשות זאת עד 6 שנים אחורה מתום שנת המס.
סיכום – מיסוי זכויות בנייה דורש בדיקה מדויקת
✔️ זכויות בנייה נחשבות נכס חייב במס
✔️ בדירת מגורים – הפטור לא תמיד חל עליהן
✔️ חלוקה שגויה מגדילה את המס
✔️ בדיקה מקצועית יכולה להפחית מס משמעותית
✔️ טעויות ניתנות לתיקון ואף להחזר
אם מכרתם נכס עם זכויות בנייה נוספות –
אל תניחו שהמס שחושב הוא סופי.
בדיקה נכונה יכולה לחסוך לכם הרבה כסף.
